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房企迎新一轮“洗牌”:谁甩包袱? 谁接盘?

开会时间:2019-01-01上午9点 地址:上海


近一年来,大型房企越来越不喜欢被称作“地产企业”了。

保利房地产发布公告,今后更名为“保利发展控股集团股份有限公司”。据不完全统计,这已经是2018年第18家房地产公司把自己企业名称里面的“地产”去掉了,之前恒大、融创、龙湖等知名房企早已完成更名。至此,中国前十大房企只有富力和中海的名字中仍有地产字样。

越来越多房企通过更名来弱化“地产”色彩,其背后谋求转型的意图昭然若揭。正如万科董事会主席郁亮说:“十年后万科还是房地产公司的话,那真的很惨。未来想到万科,应该想到的是美好生活,而不是几栋房子。”

越来越多的跨界合作在房地产界发生,碧桂园探索机器人领域、恒大布局新能源汽车、华为也进军房地产。现在看来,行业也到了该转型升级的时候,层次丰富的投资行为才是未来房地产行业的主流。近日发生的多个收购事件,对于出售方来说,去库存和现金为王是房企今年的任务主线;对于购买方来说,逆势操作,趁机调整结构、扩大规模是当下的方向。在楼市整体疲软的市场中,新一轮的洗牌和变局正在上演。


变革下的收益率之谜


面对市场上不同收益率的地产股收产品,判断的准则是什么呢?

一般情况下,产品收益率和潜在风险是对应的,当然不排除某些特殊原因。产品收益率之所以不同,大致有两个影响因素,一是项目本身风险水平,二是其他因素

根据与收益率的密切程度,项目本身的影响因素由高到低可分为:主体信用、增信措施和资金监管主体信用是影响收益率最核心的因素,信用越高,比如上市公司或者百强房企的融资利率可能越低。当然,如果提到是同一个交易对手,那这一点没有差别。不同产品,增信措施也是不一样的,有的产品有抵押物和质押物,而有的并没有。不同的抵押率和保证金都会影响融资方的利率成本,比如现房抵押和在建工程抵押给的收益率肯定不一样,现房抵押意味着抵押物变现能力强,企业愿意给出的融资成本会相对低些。

另外,有无资金监管也会影响收益率。由于项目回款不能用到其他地方,监管资金会导致交易对手的资金使用效率会降低,所以他们给出的利率也会下降。

其他影响收益率的因素包括融资金额、融资期限、资金到位时间、市场利率水平、监管政策等要素。正规ag游戏开户注册比如企业融资5000万和5个亿愿意付出的融资成本肯定不一样,另外期限越长,通常收益率也会越高些。对于资金到位时间,如果企业急需资金,可能投资者在某一个日期前给到它,收益率就会高些。另外,市场利率水平对项目收益率有一定影响,但由于中间会有一个传导过程,比如市场收益率上升,但实际上融资方给出的利率可能并没有明显的上升。监管政策对收益率也有影响,不过更多是间接的。假设货币政策收紧,开发商资金紧张,可能就会愿意付出更高的融资成本。

一般同一时期,同一类型金融机构,同一家开发商的融资成本是相同的,给到投资者的收益率应该也是一样的。如果收益率有高有低,很显然开发商更愿意和融资成本更低的机构合作,根本不会和融资成本高的合作。投资者看到的收益率不同,可能更多是不同类型机构发行或者是不同时期的产品,有时候特定项目在特定阶段的收益率可能会偏离。


逆周期扩张的生存逻辑


近日的房企收购类热点事件还包括一宗尚未尘埃落定的收购案,就是万科拟收购海航大厦事件。万科拟将地处朝阳区东三环的海南航空大厦等商用物业收入囊中,以进一步配合北京万科的存量资产改造计划。然而,10月12日,身陷债务危机的海航集团召开2018年第七次临时股东大会,针对海航控股拟向万科作价转让北京海航大厦的议案,最终以超9成股东反对而被否决。

9月底,行业龙头企业万科以“活下去”作为秋季例会主题,不禁引发业内感慨。不过,刚刚还在喊“活下去”的万科,竟然频频出手大方,保持着较为积极的拿地态势。根据最新公告显示,9月万科在全国新增14个项目,权益价款120.01亿元。权益拿地金额虽然较7月、8月有所放缓,但仍然高于上半年月均96.37亿元的水平。行业内最新公布的数据,2018年1–9月份,在房企新增货值排行中万科以5071.5亿元的成绩位列第四。

业内分析人士指出,逆周期扩张固然需要勇气,更要有战胜市场周期的战略眼光。当下不失为捡漏的良机,尤其是那些市场前景依旧看好,或者土地价格调整到位的城市,或将迎来较佳的拿地窗口期。?


渐冷的秋风不仅吹降了中国多地气温,也为房地产市场带来阵阵寒意。楼盘降价促销增多、二手房成交大降、房价涨势疲弱……


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