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地产激荡三十年

发布时间:2019-03-28 分类:新闻类


来源:地产营销总(ID:yingxiaozong);作者:总爷


最近有位在投行工作的“老帮菜”与我抬杠,讲的是:房地产到底还有没有希望?我说有,他说没有,于是一番争论你来我往,最后谁都没说服谁。


不过我们倒是达成了一个共识——讨论房地产有没有希望的前提是:先搞懂房地产是什么?


房地产是什么?


作为业内人士,这个问题的答案当然不能是教课书里泛泛的概念。


我俩大学都主修经济,青葱岁月,都有需要“Adam Smith、Ricardo、Marshall”等等大牛的着作催眠,才能枕书入睡的经历。


可即便睡过那么多经济学大师,我们还是认为300年西方经济学的某些理论太过理想化,不足以解释现实问题。


那么,房地产是什么?一切答案都隐藏在它走过的路中。



01

变 数


1991年12月25日晚7时32分,克里姆林宫,屋顶旗杆上那面绘有“锤子和镰刀”的苏联国旗开始下落。


13分钟后,一面三色的俄罗斯联邦国旗取而代之,东欧各国相继改弦易帜。


有人将苏联的解体归因于经济体制的崩溃,也有人说这是一场“和平演变”。


苏联这个庞然大物的倒下,使得社会主义运动陷入低潮,全世界的目光集中在仅存的几个社会主义国家身上,其中就包括中国。


彼时中国改革开放已有13年,国民经济、对外出口等都在向好发展,可北方大国的剧变,使得改革步伐变的左右摇摆起来。


仅24天后,1992年1月18日,“邓公”南巡,历时34天,途径10个城市发表讲话,在深圳,“邓公”说:


不坚持社会主义,不改革开放,不发展经济,不改善人民生活,只能是死路一条。


“邓公”回京当天,《人民日报》刊发社论,题为“更大胆地进行改革”,当年经济增速达到14.22%,远超原先预期的6%,中国经济开始猛踩油门。


不过,随着油门的踩下,急于求成、金融秩序紊乱、层层追求高速的弊病,也开始出现。


92年底,一个约莫30岁的青年怀里揣着5斤橘子2条烟,溜进了海口市规划局,他此行是来查阅一块土地的审批情况,怀里的东西,便是门票。


查完自己想要的土地审批情况,这位青年想:5斤橘子2条烟就看了一眼,有点不划算,我得多看几眼。


于是,他就随手将海南已审批土地总数与海南人口总数除了下,得出的数字让他吓了一跳,赶忙离开了规划局。


这位青年就是潘石屹,回到公司后赶忙召集众人商量自己的“大发现”。


众人合计,一致认为“海南房地产要出事”,不到一个月的时间,他们一行6人紧急撤回北京发展,后人称之为“万通六君子”。


1993年,全国性的投机狂潮已经显现,不只是房地产,各路人马已经是“见到什么炒什么”,通胀形势不容乐观,国民经济过热板上钉钉。


终于,国家宏观调控出手了,当年6月,兼任人民银行行长的“朱相”发表讲话:


终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。


紧接着,国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》(1),16条整顿措施招招致命,各地投机热浪应声而落。


这场“热浪”席卷过后,海南的代名词变成了“天涯,海角,烂尾楼”。


而当初先一步撤离海南的“万通六君子”事后冒汗:


“钢刀贴着头皮擦过”


经历如此“痛下杀手”的调控,使得当时的“聪明人”一致认为——房地产铁定没搞头喽。


“聪明人”眼疾手快,纷纷做了鸟兽散,只有一群来不及跑的“傻子”留下死磕。


仅仅一年后,94年7月,《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(2)出台,文件中提到“促进住房商品化、全面推行住房公积金制度”。


这两点使得“聪明人”与“傻子”的界限,突然模糊了起来。


此后3年,受益于国家宏观调控,国民经济过热与金融秩序紊乱的情况的到了有效控制,可谓稳字当头朝前走,后人称之为——国民经济的第一次“软着陆”。


然而,花好月圆从来不是历史的主基调,风调雨顺的变数很快显现在了1997。




02

使 命


1997年4月,太平洋东部海域,海水温度出现大范围异常升温,趋势不断增强。


这一现象干扰了地球大气的正常环流,气象学称之为“20世纪最强厄尔尼诺”,世界各地气象灾害频发,美洲地区持续暴雨,东南亚则持续干旱,森林大火频发。


当时东南亚森林燃起的大火,与其经济发展一样,势头正旺,区区天灾当然拦不住东南亚经济发展的步伐。


但是——人祸可以。


7月,“人祸”索罗斯出现,操纵汇率风卷残云般横扫东南亚各国,引发“亚洲金融危机”,而中国香港正处在风暴之中。


当时已经回归祖国的香港,仍然是亚洲金融中心,“人祸”索罗斯自然不会放过,香港高层自知来者不容小嘘,便北上密会中央求援。


中央表示:全中国的外汇储备在香港背后待命。香港心中有数,随即决定:全面反击。


8月,决战时刻到来,索罗斯面对的香港政府,有两名中国央行副行长坐镇前线,随时准备调动全港中资机构驰援。


一番针锋相对过后,在东南亚大杀四方的索罗斯,迎来了自己的香港滑铁卢,自那一战之后,索罗斯明白:中国,不太好惹。


泱泱中国面对索罗斯自然是绰绰有余,可周边国家的汇率跌倒谷底,客观上造成了中国的出口困难,再加上连续几年的宏观调控严厉打压投机,国内经济开始通缩,经济增速连年下跌。


彼时的中国急需破局之策,只是恐怕祸不单行,杀伐决断的改革迫在眉睫。


1998年,金融危机的影响开始波及中国,出口增长的乏力,导致产能积压严重。


当时“朱相”邀请上海纺织厂的几位主要领导会面,目的是要对方当面算账,算一笔“断臂求生究竟有多痛”的账。


98年1月,上海申新纺织第九厂的工人们接到指示,把机器上凡是能拆的配件都一一卸下报废,完成后,3000多名工人离开了工作岗位。


中央决心国有企业三年脱贫,军令状已立,不容进退,下岗职工的安置问题被顶上杠头,国有企业改革阵痛开始出现。


与此同时,天灾袭来,“20世纪最强厄尔尼诺”造成的气候异常,使得长江流域爆发特大洪水灾害,受灾人口超过2亿。


那时境况可谓“外忧不断,内需疲软”,世界各国走出金融危机阴影尚需时日,中国经济想要破局,提振内需就成为了当务之急。


当年“朱相”在回答全国两会记者的提问时表示:

住房的建设将成为中国经济新的增长点,但是我们必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房改革,让人民群众自己买房子。


98年7月,中央发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》


同年,中国人民银行则颁布了《个人住房贷款管理办法》,鼓励开展住房抵押贷款。


就此,福利分房时代结束,房地产带着提振内需的使命,正式迎来它的元年。



03

破 局


2001年11月,波斯湾西南岸的卡塔尔,WTO第四届部长级会议,全体协商一致,审议并通过了中国加入世贸组织的决定。


终于等来这一刻,“朱相”感慨:

我们已经谈了整整15年……黑发人谈成了白发人。


龙永图作为中国世贸谈判的首席谈判代表,讲起谈判中的难忘时刻,也是感慨颇多。


一次,美国谈判代表与龙永图谈及肉类进口问题,美国人傲慢地说:

美国对于肉类的检查非常科学,所以美国肉类进入中国不需要商业检查。

中国的肉类,我到市场看过,你们的肉类在美国做狗食的标准都不够。


此话刚落,龙永图暴怒:

请你出去,我们需要冷静一下。

你必须道歉,否则我们没法谈下去。


龙永图事后回忆说到:在那样的场合,我首先是人,然后才是个谈判者,那时任何一个正常的中国人都会拍案而起。


01年12月,中国正式加入世界贸易组织(WTO),成为其第143个成员,贸易出口的泥潭,终于迎来破局。


就此,中国经济增长的“双引擎”(出口+内需)点火启动,中国经济再次滑翔起飞。


只是,起飞途中,难免再遇颠簸。


2002年12月底,广东民间出现了关于一种致命怪病的传言,坊间流传醋和板蓝根可以预防怪病,因此市面上出现抢购米醋和板蓝根的风潮……


随后,一场名为SARS的疫潮爆发开来。


2003年3月12日,世界卫生组织发布全球警告,刚刚走出通缩阴影的中国经济再遭横难。


工业生产增速减缓,旅游业陷入停滞,商务活动被迫停止,出口订单锐减,去往国外的货物被迫停留在港口等待检疫。


4月,中央政治局常委会召开会议,把防治非典列为当前重大任务。


整个中国自上而下对SARS展开围追堵截,所有人都明白,这场战役关乎“国运”。


三个月后,7月5日,WHO将中国最后一个地区从疫区中除名,一切似乎归于平静。


这场战役,中国虽谈不上元气大伤,但确实耽误了正常生活生产秩序,世界各国都想当然的调低了对中国经济增速的预期。


然而,他们都想错了,即便受到了“非典”的影响,中国03年的经济增速,依靠“中国制造”驱动的外贸出口,以及房地产拉动的内需旺盛下,仍然达到了10.04%,世界各国为之咂舌。


就此,《西方经济学》一入中国境内就会因为羞愧而自焚”的玩笑流传开来。


但是,如此迅猛的经济增长势头背后,似乎“经济过热”又要抬头,很快,宏观调控重现。


当年,央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》【121号文件】(5)。


文件强调的“对房地产市场进行宏观调控”,主要是:提高贷款首付比例,限定贷款资格条件,严格审批新增房地产开发贷款。


文件一出,时任华远地产董事长的任志强断言:

中国房地产就此入冬。


然而,任志强所说的“寒冬”似乎只持续了2个月。


03年8月12日,国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,文件中,房地产行业首次被确立为“支柱产业”。


各方分析人员的解读认为,与“121号文”件强调的调控不同,“18号文件”强调的是发展,这对房地产行业来说,无疑是“春天来临的信号”


有好事者拿着“18号文件”去找任志强,问他怎么看?


任志强回答:

央行的121号文件将全国的投资高增长归罪于房地产。国务院的18号文件认为,全国房地产市场局部地区有些问题,但不是全局有问题。我觉得国务院就是要比央行高明。


就此,房地产行业的发展已被“定调”,可针对经济过热的宏观调控还在继续。


03年底,中央发布《关于制止钢铁、电解铝、水泥行业盲目投资若干意见的通知》,文件中的几个行业,被锁定为调控对象。


于是,刺破93年海南房地产泡沫的严厉调控再现,钢铁、电解铝、水泥行业的泡沫迅速消失不见。


经过04年的宏观调控,中国经济正式进入“快车道”,房地产业随风起飞,一时风头无两。



04

盛 世


2005年的春晚,开场歌舞《盛世大联欢》,伴舞的大头娃娃,在当年模糊的画质下略显诡异。



不过这丝毫没影响到各大厂商到春晚“露脸”的热情,零点10秒倒计时广告的价格,在05年是680万,在06年是966万,在07年飙升到3709万。


这一切预示着一个事实——大家突然变的有钱了。


这三年,国内经过上一轮的宏观调控,经济过热得到有效治理,各行各业高增长的同时,通胀水平温和可控。


国外局势相对稳定,中国加入WTO的“红利”开始爆发,外贸出口连创新高,中国外汇储备超过日本,稳居全球第一。


天时地利人和,如此盛景下,股市楼市两开花,上证指数三年中飙升过600%,房价也跟着节节攀升。


不过,房价与股价终究不同,关系国计民生的东西马虎不得,于是,国家调控出手了。


05年3月,国务院发布《关于切实稳定住房价格的通知》


文件强调了房价过快上涨,会影响国民经济的健康运行,要求控制市场需求(拆迁、投资),增加市场供给(普通商品房、经适房、廉租房),建立房地产预警预报体系。


5月,国务院发布《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》


文件再次强调了“房地产业是国民经济支柱产业”,再次强调了增加市场供给,大体基调与两个月前的“通知”一致。


但此次,“新国八条”给出了如何控制投资需求的方法——利用税收:

对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;

个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免征营业税;

对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。


两份“通知”一出,业内有些资历的“老伙计”,都有一个共识——“调控的靴子还未落地”,因为当时房价根本没有刹车的迹象。


果然,一年后,06年5月,国务院发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》。


文件又一次强调了“房地产业是国民经济支柱产业”,并且表示,会成立由国务院相关部门组成的联合调查组,对05年以来的调控落实情况进行检查。


文件还将“新国八条”税收政策中的“2年”升级成了“5年”,而且对商品房建设审批要求实行“9070政策”——


套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的 70%以上。


同时,文件要求各地加强拆迁计划管理,严禁“大拆大建”——

在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下,不得实施拆迁。


不过,这套调控“组合拳”还未打完,“最后一拳”在07年9月,由央行“打出”——《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》


“最后一拳”对贷款首付进行了限制,主要是随购房套数增加,贷款首付比例与利率水平也会大幅提高。


就此,三年4份“通知”,08年楼市迅速“败火”。


那年那时的境况,恰似今年今时,过惯了富日子的业内人士哀嚎一片。